Как изменится налогообложение недвижимости в 2025 году

В 2025 году россиян ждёт ряд изменений в налогообложении недвижимости: доходы от продажи жилья будут рассчитываться по прогрессивной шкале, госпошлины за регистрационные и иные действия вырастут, изменится ставка налога на имущество для участков под ИЖС и так далее. Публикуем обзор налоговых новшеств для физлиц, вступающих в силу со следующего года.

Налог на доходы при продаже недвижимости в 2025 году

Летом 2024 года президент России подписал закон № 176-ФЗ, вносящий существенные правки в Налоговый кодекс (НК РФ). Нововведения в том числе коснутся тех, кто продаст жильё после 1 января 2025 года: доходы от продажи будут облагать налогом не по единой ставке 13%, а по прогрессивной шкале, то есть ставка налога будет напрямую зависеть от размера прибыли.

Под прибылью в данном случае понимается положительная разница между выручкой от продажи и расходами на покупку объекта. Если расходов не было или их нельзя подтвердить, применяется вычет в 1 млн рублей.

Всего в прогрессивной шкале налогообложения установили пять ступеней — от 13 до 22%. Чем выше доход налогоплательщика, тем большую ставку применяют при расчёте налога.

Однако в случае нетрудовых доходов — продажи недвижимости и другого личного имущества, получения дивидендов по акциям, процентов по вкладам и так далее — ступеней будет только две.

Ставки налога на доходы при продаже недвижимости с 2025 года

Все сделки прошли в 2025 году

1. Андрей продал за 3,3 млн рублей квартиру, купленную в 2023 году. Минимальный срок владения не истёк, расходы на покупку он подтвердить не может, поэтому для уменьшения налогооблагаемой базы остаётся только фиксированный вычет.

Прибыль: 3,3 млн – 1 млн вычета = 2,3 млн рублей.

Так как сумма меньше 2,4 млн рублей, для расчёта НДФЛ применяется ставка 13%, и Андрей заплатит налог на доходы в размере: 2,3 млн × 13% = 299 тыс. рублей.

2. Сергей продал за 9 млн рублей квартиру, которую купил в 2023 году за 6,2 млн. Расходы подтверждены, минимальный срок владения ещё не истёк.

Прибыль: 9 млн – 6,2 млн = 2,8 млн рублей.

Превышение лимита составит: 2,8 млн – 2,4 млн = 400 тыс. рублей.

На эту сумму налог начислят по ставке 15%: 400 тыс. × 15% = 60 тыс. рублей. Тогда НДФЛ = 312 тыс. + 60 тыс. = 372 тыс. рублей.

Если бы Сергей продал квартиру в 2024 году, он бы заплатил весь налог по одной ставке: (9 млн – 6,2 млн) × 13% = 364 тыс. рублей.

важно
Стандартный срок владения жильём для продажи без НДФЛ хотят сократить с 5 до 3 лет. Если же недвижимость получена по наследству или подарена физлицом, то срок владения планируют уменьшить до 1 года. Соответствующий законопроект уже внесён в Госдуму.

Сейчас при расчёте налога на доходы действует правило: если сумма, вырученная от продажи недвижимости, ниже 70% кадастровой стоимости (КС) объекта, то налог рассчитывается не из продажной цены, а исходя из КС, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Но в следующем году регионы смогут сами решать, как граждане будут платить налог — с полной кадастровой стоимости или с учётом понижающего коэффициента.

Как это работает: с 1 января 2025 года регионы получают право увеличивать до единицы понижающий коэффициент, применяемый для определения дохода от продажи недвижимости, который сейчас равен 0,7. О таком увеличении уже сообщили Санкт-Петербург и Татарстан.

Таким образом, в регионах, которые воспользуются этим правом, продавать объекты ниже стоимости по кадастру будет бессмысленно: налоговую базу в любом случае рассчитают от КС, даже если в договоре она меньше.

Госпошлины за действия с недвижимостью в 2025 году

Тот же закон № 176-ФЗ меняет со следующего года размер и порядок расчёта ряда госпошлин за действия с недвижимостью:

1. Размер госпошлины за действия с правами на недвижимость будет зависеть от кадастровой стоимости объекта.

Для физических лиц пошлина составит:

• 4 тыс. рублей — если кадастровая стоимость недвижимости не превышает 20 млн рублей или не установлена;
• 0,02% кадастровой стоимости на дату обращения в Росреестр, но не менее 0,02% цены сделки и не более 500 тыс. рублей — если КС объекта более 20 млн рублей.

Эта госпошлина уплачивается при регистрации, прекращении и ограничении права собственности, регистрации обременения или сделки с объектом недвижимости.

2. Размер госпошлины при одновременном кадастровом учёте и регистрации права также будет зависеть от кадастровой стоимости объекта.

С 1 января 2025 года для физлиц госпошлина составит:

• 6 тыс. рублей — если КС объекта не превышает 20 млн рублей или не определена;
• 2 тыс. рублей + 0,02% кадастровой стоимости, но не менее 0,02% цены сделки и не более 500 тыс. рублей — если КС более 20 млн рублей.

3. При постановке объекта на кадастровый учёт физлицам с 2025 года надо будет платить госпошлину в размере:

• 2 тыс. рублей — при создании (образовании) объекта;
• 1 тыс. рублей — при изменении сведений об объекте.

4. Некоторые госпошлины увеличатся в два раза: за регистрацию договора долевого участия в строительстве, за внесение изменений и дополнений в запись об ипотеке, за регистрацию права на земельный участок для ИЖС и ЛПХ, права на объект капитального строительства и другие.

кстати
Со следующего года Росреестр повышает стоимость бумажной выписки из ЕГРН об объекте недвижимости. Для физлиц она вырастет до 1 740 рублей. За электронную выписку придётся заплатить 700 рублей. Все изменения — здесь.